Immobilier en Espagne
Du neuf ou de la location
​Acquérir un bien immobilier, neuf ou en location et n’avoir qu’à poser ses valises est un choix que beaucoup décident de faire. Pas de contraintes de travaux ou de remise aux normes, mais des installations récentes qui séduisent de plus en plus d’acheteurs en quête de simplicité. ​​
Nous vous accompagnons de A à Z dans l'acquisition ou la location de votre logement en Espagne.
Je cherche et trouvons le bien qui vous correspondra.
Trouver
Informer
Grâce à la réalisation de pré-visites, je vous informe d’éventuels défauts que pourrait « oublier » de vous signaler un vendeur.
Sécuriser
Je vérifie que toutes les charges, impôts et hypothèques soient payés.
Je me charge également de trouver un avocat pour vérifier le contrat de vente.
Voici les 8 principales étapes de
l'investissement en Espagne :
Les démarches pour acheter un bien immobilier en Espagne sont moins complexes et plus rapides qu’en Suisse. Quelques jours suffisent parfois entre le moment où un acheteur nous mandate et celui où nous dénichons sa perle rare. ​Mais, quel est le processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne ? Les étapes suivantes durent en moyenne trois mois, selon les villes et les dossiers.​
Voici les huits grandes étapes qui jalonnent le chemin vers votre investissement en Espagne :
​​et du financement
​​et du financement
Obtenir son NIE
ETAPE 1
Un résidant non espagnol doit avoir en sa possession un NIE (numéro d’identification espagnol) si il est européen, et une TIE pour les non européen, qui se présente sous forme de carte.
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Être en possession d’un Numéro d’Identification d’Etranger (NIE) est impératif pour rendre possible une transaction immobilière en Espagne. Ce document vous identifie auprès de l’État Espagnol.
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De plus, il vous permettra d’ouvrir un compte bancaire, créer une société, acheter une voiture, ou même faire une commande sur Amazon.
Définition du budget et du financement
ETAPE 2
Un des premiers points que nous cherchons rapidement à éclairer avec les potentiels acquéreurs nous contactant, est la question du financement.
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En effet, la première chose à savoir sur un financement en Espagne, est que les banques espagnoles ne prêtent aux non-résidents que 60% de la valeur du bien hors frais de notaire.
Globalement, pour un prêt immobilier en Espagne, comptez un apport personnel de 50% du prix du bien.
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Faites bien les comptes avant de vous lancer.
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Toute propriété que vous achetez en Espagne est soumise à une série de frais et taxes. Ceux-ci varient en fonction de chaque propriété. Cependant, cela représente environ 15% du prix d’achat. Cette augmentation par rapport au prix d’achat total doit couvrir tous les frais, y compris les frais immobiliers, d’avocat, de notaire et d’impôts.
L’ITP
La principale taxe que vous devez payer si vous achetez une maison d’occasion en Espagne est la taxe sur les transmissions patrimoniales («ITP»). Cette taxe peut changer d’une région à l’autre et peut être sujette à changement.
ETAPE 3
Les frais de notaire
Les frais de notaire sont fixés avec un barème officiel. Les tarifs varient en fonction de la superficie du terrain, de la taille de la propriété et du prix de vente de la propriété. Les frais de notaire peuvent être partagés bien que souvent, l’acheteur doit payer les frais du notaire. En plus du notaire, il y aura des frais payables au cadastre.
Les frais d’honoraires
Le vendeur doit payer la taxe sur les plus-values sur la vente en même temps que la Plus Valia qui est une taxe communale sur toute plus-value basée sur le cadastre.
Normalement, l’acheteur paiera les droits de mutation et les frais mentionnés ci-dessus. La réglementation espagnole en matière de consommation conseille de répartir cette dépense entre l'acheteur et le vendeur, mais dans certains cas, le vendeur insiste pour que l’acheteur les paie tous. Encore une fois, c’est un point que votre avocat doit discuter avec vous et le vendeur.
L’IBI
L’IBI est une taxe d’habitation annuelle payée par le propriétaire à la mairie locale. Toute personne qui possède une propriété en Espagne s’en acquitte, et ce chaque année.
Ce reçu est très important lors de l’achat d’une propriété pour deux raisons :
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Il indique le numéro de la propriété cadastrale, cette référence peut vous donner des informations sur la propriété que vous achetez.
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Il montrera également la valeur cadastrale de la propriété selon l’évaluation de l’Agence fiscale
Votre avocat devra s’assurer que toutes les taxes IBI ont été payées au cours des 5 dernières années, garantissant que la maison n’a pas de dettes avec le Conseil local.
Sélection des biens
Votre projet mûrit, vous en êtes à l’étape de recherche de votre future propriété en Espagne. Vous avez sûrement été redirigés sur des articles comme celui-ci, ou des annonces de portails immobiliers comme Idealista, Habitaclia, Pisos.com, Kyero.com, Green-acres.com etc.
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Seulement, entre les photos parfois (si ce n’est dans la plupart des cas) d’une qualité douteuse, la barrière de la langue, les doutes sur la situation juridique du bien, sa localisation géographique etc… vous êtes un peu perdus.
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Vous pouvez prévoir des allers-retours entre votre pays et l’Espagne, mais vous risquez des déplacements inutiles, perdus entre les mauvaises locations des biens annoncés par les agents, ou victimes d’une rigueur parfois à désirer…
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Pour toutes ces raisons, nous vous conseillons (évidemment 🙂 !) de faire appel à nous. Cette option vous permet de gagner du temps et d’éviter les mauvaises surprises.
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Nous vous conseillons et vous accompagnons de A à Z sur tout le processus d’achat et nous vous évitons, ces dépenses inutiles en vous déplaçant.
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Lors des visites, votre agent se charge de vérifier l’état général du bien et de l’immeuble (chauffage, isolation, éventuels travaux), et récolte des informations clés comme le montant des charges de copropriété et la taxe foncière.
ETAPE 4
Vérifications juridiques
ETAPE 5
En Espagne, le rôle du notaire est très différent du reste de nos pays francophones. C’est pour cette raison que l’intervention d’un avocat est nécessaire et indispensable.
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Pour offrir le service le plus complet possible à nos clients, nous intégrons systématiquement dans nos honoraires l’intervention d’un avocat inscrit au barreau de la province du bien en question. Ça n’est pas rien. Cet avocat vous livrera un avis juridique écrit qui vous permettra de décider si continuer ou non dans cette acquisition immobilière.
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Il sera aussi présent à vos côtés le jour de la vente.
Son rôle consiste à vérifier l’identité des propriétaires, l’absence de dettes, de charges, la conformité au cadastre, la non existence d’infraction urbanistique…
Certains points peuvent être mis en conformité en quelques semaines, alors que d’autres peuvent parfois durer plusieurs mois. Quoi qu’il en soit, la décision de poursuivre une transaction n’appartient qu’à vous.
Le bureau du cadastre est le deuxième système utilisé pour identifier les limites exactes et l’emplacement de la propriété. Le cadastre fournit une brève description de la propriété.
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Réservation du bien
En Espagne, pour que votre intention d’achat soit considérée, vous êtes tenu de verser à l’agence ou au propriétaire du bien, une somme qui peut varier entre 1.000€ et 3.000€.
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Celle-ci, appelée “Reserva” ou “Señal“, s’accompagne de la signature d’un pré-contrat reprenant les informations principales de la propriété.
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Le propriétaire a alors entre 2 et 5 jours pour accepter ou refuser l’offre. En théorie les visites doivent cesser. Malheureusement, dans la pratique, beaucoup de propriétaires ou d’agences persistent pour essayer d’obtenir une meilleure offre.
Si votre offre n’est pas acceptée, l’agence est tenue de vous rembourser l’entièreté dudit montant de réservation.
En revanche, si celle-ci est acceptée, la somme avancée devient part du prix de vente. Elle sera généralement amplifiée au moment de la signature du compromis de vente.
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AVANTAGES
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Le montage du financement est rapide. Les banquiers sont très réactifs et mettent en moyenne 7 jours ouvrables pour obtenir un accord de principe. Depuis l’entrée en vigueur de la loi hypothécaire du 16 juin 2019, il faut compter un délai incompressible de 10 jours ouvrables pour pouvoir signer l’acte de vente chez le notaire.
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INCONVÉNIENTS
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Le taux de financement est moins intéressant si vous ne résidez pas en Espagne. Pour les non résidents, c’est-à-dire ceux qui séjournent moins de la moitié de l’année en Espagne, la banque ne finance que 60 % voire 70 % du montant du bien, pour les meilleurs dossiers.
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Si vous êtes résident espagnol, la banque pourra vous financer 80% voire 90% du montant du bien pour l’achat de votre résidence principale. S’il s’agit d’un deuxième investissement, vous êtes logé à la même enseigne qu’un non-résident.
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Des frais en plus. Vous devez faire appel à un expert pour ce qu’on appelle la tasación, qui évaluera la valeur du bien (entre 300 et 700€ selon la taille de la propriété). Puis, vous devez signer le prêt bancaire devant un notaire. Une formalité qui coûte autour de 900 euros.
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ETAPE 6
ETAPE 7
Le compromis de vente est un contrat privé établit entre l’acheteur et le vendeur. Appelé “Arras” en espagnol, il ne se signe pas devant notaire mais sera demandé par celui-ci le jour de la vente afin d’y vérifier les conditions pactées entre les parties.
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Celui-ci reprendra de nombreuses informations essentielles telles que:
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L’identité du vendeur et des acquéreurs ;
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L’adresse de la propriété ;
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Le prix de vente du bien ;
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La date limite de signature chez le notaire ;
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L’adresse du notaire où sera signée la vente ;
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Les éventuelles dettes en cours ;
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Les moyens de paiement ;
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La répartition des frais de notaire ;
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Les pénalités en cas de retrait d’une ou l’autre des parties.
Dans la plupart des cas, l’avance financière effectuée par le futur acquéreur au moment de la señal (réservation), sera complétée jusqu’à atteindre 10% du prix du bien. Dans le cas d’une vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière, cet argent restera dans la plupart des cas bloqué sur le compte de celle-ci afin de pouvoir arbitrer en cas de litige.
En effet, dans la majorité des cas, les compromis signés entre deux particuliers sont ce qu’on appelle des “arras penitenciales“, régulés par l’article 1454 du code civil espagnol.
Cela signifie que si la partie acquéreuse se retire, elle perd la quantité avancée. En revanche si la partie venderesse se retire, elle est tenue de rembourser le double de la quantité avancée par l’acheteur.
Signature chez le notaire et remise des clefs
Le grand jour est arrivé ! Vous allez conclure la transaction en signant “l’Escritura“ ou acte authentique. C’est à ce moment que vous réglez le solde restant dû.
Certains notaires acceptent de recevoir sur leur compte le virement du montant du bien, puis d’émettre les chèques de banque pour le vendeur.
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D’autres, en revanche, refusent de recevoir un virement étranger pour des mesures de prévention de blanchissement de capitaux. Vous devriez dans ce cas amener vous même les chèques de banque dûment émis par votre banque espagnole.
Pour ce faire vous devrez avoir pris soin d’ouvrir au préalable un compte bancaire en Espagne.​ Dans le cas où, une banque espagnole finançait votre achat, celle-ci émettra les chèques et les amènera le jour de la signature.
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Bon à savoir :
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Demandez en amont à votre conseiller bancaire espagnol les tarifs d’émission d’un chèque bancaire. Vous pourriez être surpris ! En effet, certaines banques affichent des promotions alléchantes, vous offrant certains frais comme la commission d’ouverture. Elles se rattrapent en revanche généreusement sur l’émission du chèque avec des tarifs atteignant parfois plusieurs centaines d’euros.
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Et si le vendeur de votre future maison de campagne espagnole n’était autre que cinq frères et soeurs tout juste héritiers d’une propriété familiale ? Dans ce cas, cinq chèques seraient à émettre, et personne ne les paierait à votre place…
Les clefs sont toujours remises au même moment que la signature de l’acte authentique. Le notaire atteste du paiement et le nouvel acte notarié sera alors enregistré au Registro de la Propiedad (Registre de propriété), par les soins de son étude ou par le biais d’un cabinet collaborateur. Les impôts inhérents à l’achat et notamment l’ITP (Impôt sur la Transmission du Patrimoine), devront être payés dans les 30 jours suivant la date de signature.
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Maintenant que vous connaissez chaque étape du processus d’un achat immobilier en Espagne, lancez-vous !
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