Inmobiliaria en España
Nuevo o alquiler
​​Adquirir una propiedad nueva o de alquiler y solo tener que dejar las maletas es una elección que muchos deciden hacer. Sin limitaciones de obras ni de reformas, sino instalaciones actuales que atraen cada vez a más compradores que buscan sencillez. ​​
Te apoyamos de la A a la Z en la adquisición o alquiler de tu alojamiento en España.
Busco y encuentro la propiedad que más te convenga.
Encontrar
Informar
Al realizar visitas previas, le informo de posibles defectos que un vendedor podría “olvidarse” de señalarle.
Para asegurar
Compruebo que todos los cargos, impuestos e hipotecas estén pagados.
También me encargo de buscar un abogado para verificar el contrato de compraventa.
He aquí las 8 etapas principales
de la inversión en España:
Los trámites para la compra de inmuebles en España son menos complejos y más rápidos que en Suiza. A veces bastan unos días entre el momento en que un comprador nos encarga y el momento en que desenterramos su joya rara. ​Pero, ¿cuál es el proceso de compra de un inmueble en España? Las siguientes etapas tienen una duración media de tres meses, dependiendo de la ciudad y los expedientes.
A continuación te presentamos los ocho grandes pasos que marcan el camino hacia tu inversión en España:
​​y financiación
de compra
Obtén tu NIE
ETAPA 1
Un residente no español debe tener en su poder un NIE (número de identificación español) si es europeo, y una TIE para no europeos, que tiene forma de tarjeta.
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Disponer de un Número de Identificación de Extranjero (NIE) es imprescindible para hacer posible una transacción inmobiliaria en España. Este documento le identifica ante el Estado español.
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Además, te permitirá abrir una cuenta bancaria, crear una empresa, comprar un coche o incluso realizar un pedido en Amazon.
Definición de presupuesto y financiación.
ETAPA 2
Uno de los primeros puntos que buscamos aclarar rápidamente con los potenciales compradores que nos contactan, es la cuestión de la financiación.
De hecho, lo primero que hay que saber sobre la financiación en España es que los bancos españoles solo prestan a no residentes el 60% del valor de la propiedad, sin incluir los gastos de notaría.
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En general, para una hipoteca en España, cuente una contribución personal del 50% del precio de la propiedad.
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Haz las cuentas bien antes de empezar.
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Impuestos y tasas de compra
Cualquier propiedad que compre en España está sujeta a una serie de tasas e impuestos. Estos varían dependiendo de cada propiedad. Sin embargo, esto representa aproximadamente el 15% del precio de compra. Este aumento en relación con el precio total de compra debe cubrir todos los gastos, incluidos los gastos inmobiliarios, de abogado, notario y fiscales.
PTI
El principal impuesto que tienes que pagar si compras una casa de segunda mano en España es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (“ITP”). Este impuesto puede variar de una región a otra y puede estar sujeto a cambios.
PASO 3
Honorarios de notario
Los honorarios notariales se fijan con un baremo oficial. Las tarifas varían según el tamaño del terreno, el tamaño de la propiedad y el precio de venta de la propiedad. Los gastos notariales pueden ser compartidos aunque muchas veces el comprador debe pagar los gastos notariales. Además del notario, se pagarán honorarios al registro de la propiedad.
Honorarios
El vendedor debe pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre la venta al mismo tiempo que la Plus Valia, que es un impuesto municipal sobre cualquier ganancia de capital basada en el registro de la propiedad.
Normalmente el comprador pagará los impuestos y tasas de transferencia mencionados anteriormente. La normativa de consumo española aconseja dividir este gasto entre comprador y vendedor, pero en algunos casos el vendedor insiste en que el comprador los pague todos. Nuevamente, esto es algo que su abogado debería discutir con usted y el vendedor.
El IBI
El IBI es un impuesto anual sobre la vivienda que paga el propietario al ayuntamiento local. Cualquiera que tenga una propiedad en España paga esto cada año.
Este recibo es muy importante a la hora de comprar una propiedad por dos motivos:
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Indica el número de propiedad catastral, esta referencia puede brindarle información sobre la propiedad que está adquiriendo.
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También mostrará el valor catastral del inmueble según la tasación de la Agencia Tributaria.
Su abogado deberá asegurarse de que todos los impuestos IBI se hayan pagado en los últimos 5 años, asegurándose de que la casa no tenga deudas con el Ayuntamiento.
Selección de bienes
Tu proyecto está madurando, estás en la etapa de encontrar tu futura propiedad en España. Seguro que te han redireccionado a artículos como este, o portales inmobiliarios como anuncios Idealista , habitaclia , Pisos.com , Kyero.com , Green-acres.com.
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Solo que, entre las fotos a veces (si no en la mayoría de los casos) de dudosa calidad, la barrera del idioma, dudas sobre la situación legal de la propiedad, su ubicación geográfica, entre otros, estás un poco perdido.
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Puedes planificar viajes de ida y vuelta entre tu país y España, pero te arriesgas a viajes innecesarios, perdidos entre malos alquileres de bienes anunciados por agentes, o víctimas de una severidad a veces deseable.
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Por todos estos motivos, te aconsejamos (¡obviamente 🙂!) Que nos llames. Esta opción le permite ahorrar tiempo y evitar sorpresas desagradables.
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Te asesoramos y acompañamos de la A a la Z en todo el proceso de compra y te evitamos estos gastos innecesarios moviéndote. Durante las visitas, su agente es responsable de verificar el estado general de la propiedad y del edificio (calefacción, aislamiento, posible obra), y recopila información clave como el monto de las cuotas del condominio y el impuesto predial.
ETAPA 4
Controles legales
PASO 5
En España, el papel del notario es muy diferente al del resto de nuestros países francófonos. Es por ello que la intervención de un abogado es necesaria e indispensable.
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Para ofrecer el servicio más completo posible a nuestros clientes, incluimos sistemáticamente en nuestros honorarios la intervención de un abogado inscrito en el colegio de abogados de la provincia de la propiedad en cuestión. No es nada. Este abogado le dará una opinión legal por escrito que le permitirá decidir si continuar o no con esta adquisición inmobiliaria. También estará presente a tu lado el día de la venta.
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Su función consiste en verificar la identidad de los propietarios, la ausencia de deudas, cargas, conformidad catastral, inexistencia de infracciones urbanísticas ...
Algunos puntos pueden cumplirse en cuestión de semanas, mientras que otros a veces pueden tardar varios meses. De cualquier manera, la decisión de proceder con una transacción depende de usted.
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La oficina de catastro es el segundo sistema utilizado para identificar los límites exactos y la ubicación de la propiedad. El catastro proporciona una breve descripción de la propiedad.
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Reserva de la propiedad
En España, para que se considere tu intención de compra, tienes que abonar a la agencia o al propietario del inmueble una cantidad que puede variar entre 1.000 € y 3.000 €. Esta, denominada “Reserva” o “Señal”, va acompañada de la firma de un precontrato que contiene la información principal de la propiedad.
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El propietario tiene entonces entre 2 y 5 días para aceptar o rechazar la oferta. En teoría, las visitas deberían detenerse. Desafortunadamente, en la práctica, muchos propietarios o agencias persisten en tratar de obtener un mejor trato.
Si su oferta no es aceptada, la agencia debe reembolsar el monto total del monto de la reserva.
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Por otro lado, si se acepta, el monto adelantado pasa a formar parte del precio de venta. Por lo general, se ampliará cuando se firme el acuerdo de venta.
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VENTAJAS
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La financiación es rápida. Los banqueros son muy receptivos y tardan un promedio de 7 días hábiles en obtener un acuerdo en principio. Desde la entrada en vigor de la ley de hipotecas el 16 de junio de 2019, se necesita un plazo incompresible de 10 días hábiles para poder firmar la escritura de compraventa ante notario.
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DESVENTAJAS
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La tasa de financiación es menos atractiva si no vives en España. Para los no residentes, es decir los que se quedan menos de la mitad del año en España, el banco financia solo el 60% o incluso el 70% del importe del inmueble, para los mejores expedientes.
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Si eres residente en España, el banco puede financiar el 80% o incluso el 90% del importe del inmueble para la compra de tu vivienda principal. Si es una segunda inversión, estás en el mismo barco que un no residente.
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Costes adicionales. Es necesario contratar a un experto para lo que se denomina tasación, quien evaluará el valor de la propiedad (entre 300 € y 700 € dependiendo del tamaño de la propiedad). Luego, debes firmar el préstamo bancario ante notario. Un trámite que ronda los 900 euros.
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PASO 6
de venta
PASO 7
El acuerdo de venta es un contrato privado establecido entre el comprador y el vendedor. Denominado “Arras” en español, no se firma ante notario sino que será solicitado por éste el día de la venta con el fin de verificar las condiciones pactadas entre las partes. Esto incluirá mucha información esencial como:
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La identidad del vendedor y los compradores;
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La dirección de la propiedad;
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El precio de venta de la propiedad;
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El plazo para la firma en notario;
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La dirección del notario donde se firmará la venta;
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Cualquier deuda pendiente;
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Métodos de pago ;
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La distribución de los honorarios notariales;
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Sanciones en caso de desistimiento de una u otra de las partes
En la mayoría de los casos, el anticipo económico realizado por el futuro comprador en el momento de la señal (reserva), se completará hasta alcanzar el 10% del precio de la propiedad.
En el caso de una venta a través de una agencia inmobiliaria, este dinero en la mayoría de los casos quedará bloqueado en la cuenta de esta última para poder arbitrar en caso de disputa.
De hecho, en la mayoría de los casos, los compromisos firmados entre dos personas son las denominadas “arras penitenciales”, reguladas por el artículo 1454 del Código Civil español .
Esto significa que si la parte adquirente se retira, pierde la cantidad adelantada. Por otro lado, si la parte vendedora se retira, debe reembolsar el doble del monto adelantado por el comprador.
Firma en notario y
entrega de llaves
El gran día ha llegado ! Concluirá la transacción firmando la “Escritura” o escritura auténtica. Aquí es cuando paga el saldo pendiente. Algunos notarios aceptan recibir la transferencia del monto de la propiedad en su cuenta y luego emitir cheques de caja para el vendedor.
Otros, en cambio, se niegan a recibir una transferencia al exterior como medida de prevención del blanqueo de capitales. En este caso, deberá traer usted mismo los cheques de caja debidamente emitidos por su banco español.
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Para hacer esto, debe haber tenido cuidado de abrir primero una cuenta bancaria en España. En el caso de que un banco español financie tu compra, emitirá los cheques y los traerá el día de la firma.
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Bueno saber :
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Pregunte con antelación a su asesor bancario español las tarifas para emitir un cheque bancario. ¡Te sorprenderías! De hecho, algunos bancos muestran promociones tentadoras que le ofrecen ciertas tarifas, como la comisión de apertura. Por otro lado, lo compensan generosamente con la emisión del cheque con tarifas que a veces llegan a varios cientos de euros.
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¿Y si el vendedor de su futura casa de campo española no fuera otro que cinco hermanos y hermanas que acababan de heredar una propiedad familiar? En este caso, tendrían que emitirse cinco cheques y nadie los pagaría por usted ...
Las llaves se entregan siempre al mismo tiempo que la firma de la escritura pública. El notario da fe del pago y la nueva escritura notarial será inscrita en el Registro de la Propiedad, a través de su oficina o de una firma colaboradora. Los impuestos inherentes a la compra y en particular el ITP (Impuesto a la Transmisión del Patrimonio), deben pagarse dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la firma.
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Ahora que conoce cada paso del proceso de compra de una propiedad en España, ¡comience!
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